Nếu bạn không phải là công dân hoặc thường trú nhân Canada, việc mua một ngôi nhà ở Canada có thể không được diễn ra trong vài năm tới.
Vào ngày 1 tháng 1 năm 2023, lệnh cấm sở hữu nhà ở nước ngoài—chính thức được gọi là Đạo luật cấm mua tài sản lưu trú của người không phải là người Canada—đã có hiệu lực ở Canada.
Nhìn bề ngoài, lệnh cấm rất đơn giản: Đây là nỗ lực giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay, đạo luật này ngăn cản những người không phải là người Canada và tập đoàn do những người không phải người Canada kiểm soát mua bất động sản nhà ở ở Canada trong hai năm.
Ý tưởng là lệnh cấm sẽ ngăn những người không phải là người Canada mua nhà, giải phóng những tài sản đó cho người Canada. Tuy nhiên, giống như nhiều luật ở Canada, các quy tắc, ý nghĩa và tác động của lệnh cấm phức tạp hơn bạn tưởng.
Chúng ta xem xét tại sao và làm thế nào đạo luật có hiệu lực, bao nhiêu phần trăm nhà được mua bởi các cá nhân và tập đoàn nước ngoài và liệu đạo luật này có giúp tăng nguồn cung hay có những tác động bất ngờ khác hay không
Lệnh cấm sở hữu nhà ở nước ngoài là gì?
Đạo luật ngăn cản những người không phải là người Canada và các tập đoàn nước ngoài mua bất động sản nhà ở ở Canada trong hai năm. Nhưng “không phải người Canada” có nghĩa là gì trong bối cảnh này? Đạo luật định nghĩa những người không phải là người Canada là những người không phải là:
- Công dân Canada.
- Thường trú nhân của Canada.
- Những người đã đăng ký theo Đạo luật Ấn Độ.
Đối với các tập đoàn nước ngoài, các tập đoàn không phải của Canada được định nghĩa là những tập đoàn:
- Tư nhân.
- Không được niêm yết trên thị trường chứng khoán ở Canada.
- Được kiểm soát bởi một người được coi là không phải người Canada theo đạo luật.
Một người hoặc công ty được xác định là không phải người Canada không thể mua tài sản, trực tiếp hoặc thông qua quỹ tín thác, quan hệ đối tác hoặc các tổ chức tương tự.
Khi nói đến quyền kiểm soát tài sản của Canada, các quy định trong đạo luật định nghĩa “kiểm soát” là “quyền sở hữu trực tiếp hoặc gián tiếp đối với cổ phần hoặc quyền sở hữu của công ty hoặc tổ chức chiếm từ 3% trở lên giá trị vốn chủ sở hữu trong đó , hoặc nắm giữ 3% quyền biểu quyết trở lên, hoặc kiểm soát trên thực tế đối với công ty hoặc tổ chức, dù trực tiếp hay gián tiếp, thông qua quyền sở hữu, thỏa thuận hoặc hình thức khác.” Nói cách khác, những người không phải là người Canada tham gia vào các tập đoàn không thể là cổ đông lớn.
Rất may cho những người có thể cho rằng họ bị ảnh hưởng bởi lệnh cấm, có một số ngoại lệ đối với các quy định khi nói đến việc sở hữu tài sản ở Canada.
Nếu một người không phải là người Canada quan tâm đến tài sản nhà ở do ly thân, chết hoặc ly hôn, họ không bị cấm. Họ cũng không bị cấm khi việc chuyển nhượng tài sản là do thực hiện quyền lợi hoặc quyền được bảo đảm bởi một chủ nợ có bảo đảm và cả khi tài sản đang được người thuê thuê.
Cũng có những trường hợp ngoại lệ khác đối với lệnh cấm. Một số người không phải là công dân kỹ thuật hoặc thường trú nhân vẫn có thể mua bất động sản trong hai năm tới. Những ngoại lệ này bao gồm:
- Người không cư trú kết hôn với công dân.
- Các nhà ngoại giao và thành viên của các tổ chức quốc tế đang sinh sống tại Canada.
- Người tị nạn và những người có tình trạng cư trú tạm thời.
- Người lao động đã làm việc và khai thuế ở Canada trong ba trong bốn năm trước khi mua bất động sản.
- Sinh viên quốc tế đã dành phần lớn thời gian trong 5 năm trước đó ở trong nước (họ có thể mua bất động sản lên tới 500.000 USD).
Những loại tài sản nào bị ảnh hưởng bởi lệnh cấm?
Đạo luật “tài sản cư trú” có nghĩa là gì? Nó được định nghĩa là một tòa nhà có tối đa ba đơn vị ở và có thể bao gồm nhà riêng, nhà liền kề, đơn vị trong dãy nhà và đơn vị chung cư dân cư hoặc cơ sở tương tự.
Theo Tập đoàn Thế chấp và Nhà ở Canada – Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC), lệnh cấm chỉ áp dụng cho các tài sản trong khu vực đô thị được điều tra dân số xác định hoặc khu vực tập trung được điều tra dân số xác định.
Điều tra dân số định nghĩa một khu vực đô thị là một nơi có dân số ít nhất 100.000 người với ít nhất 50.000 người sống ở trung tâm của nó. Một khu tập trung là một nơi có dân số cốt lõi ít nhất là 10.000 người.
Lệnh cấm cũng áp dụng đối với đất được coi là bỏ trống nhưng được quy hoạch cho mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc dân cư.
Tuy nhiên, những nơi có dân số cốt lõi dưới 10.000 người vẫn không bị ảnh hưởng bởi lệnh cấm. Một ngôi nhà kiểu nông thôn hoặc ngôi nhà ven hồ cũng không được coi là một phần của lệnh cấm và lệnh cấm không ảnh hưởng rõ ràng đến việc mua các tòa nhà lớn có nhiều đơn vị ở bên trong.
Tuy nhiên, bất kỳ người nước ngoài nào vi phạm lệnh cấm sẽ bị phạt tới 10.000 đô la và có thể phải bán tài sản của họ. Bất cứ ai cố tình giúp đỡ một người không cư trú vi phạm lệnh cấm cũng có thể bị phạt.
Tại sao lệnh cấm có hiệu lực?
Ý tưởng rằng quyền sở hữu nhà bị chi phối bởi những người không cư trú làm tăng giá nhà ở đã được củng cố trong các chính trị gia và cộng đồng người Canada hải ngoại, nhưng nhìn vào những con số thực sự cho thấy điều ngược lại.
CMHC cho biết mục tiêu là làm cho nhà ở có giá cả phải chăng, một quan điểm đã được các đảng chính trị liên bang của Canada lặp lại. Tuy nhiên, các số liệu thống kê cho thấy rằng trong khi có một cuộc khủng hoảng về khả năng chi trả nhà ở, tỷ lệ chủ sở hữu nhà nước ngoài vẫn còn nhỏ, ở mức dưới 6% tại các thành phố lớn của Canada, như Toronto và Vancouver.
Đạo luật sẽ tăng nguồn cung nhà ở?
Còn quá sớm để nói vì lệnh cấm mới có hiệu lực. Tuy nhiên, các nhà kinh tế và chuyên gia bất động sản nghi ngờ nó sẽ tạo ra tác động đáng kể, vì các giao dịch mua của người không cư trú chiếm một số lượng nhỏ như vậy trong tổng số giao dịch trên thị trường nhà ở. Ngoài ra, có những chiến thuật khác có thể được thực hiện để ảnh hưởng đến sự sẵn có và khả năng chi trả của nhà ở tại thị trường Canada. Những biện pháp này bao gồm tăng nguồn cung bằng cách tăng số lượng nhà được xây dựng và hạn chế người mua nhà.
Một luật thuế mới cũng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 ảnh hưởng đến những người mua nhà tiềm năng. Luật này ảnh hưởng đến bất kỳ ai bán nhà của họ sau khi họ sở hữu nó dưới 12 tháng. Những người bán này sẽ không thể sử dụng miễn trừ nơi cư trú chính khi nói đến thuế lãi vốn.
Khoản miễn trừ này được sử dụng để che chở cho khoản lãi vốn khi bán nhà, với điều kiện giá trị của nó tăng lên. Thay vào đó, lợi nhuận sẽ bị đánh thuế 100% dưới dạng thu nhập kinh doanh. Ngoại lệ duy nhất là nếu bạn bán do chia tay, chuyển chỗ làm, tàn tật hoặc qua đời.
Khi lệnh cấm bắt đầu, lãi suất thế chấp đã tăng lên. Có bảy lần tăng vào năm 2022 và Ngân hàng Canada đã chỉ ra rằng dự kiến sẽ có nhiều lần tăng hơn vào năm 2023.
Việc tăng lãi suất cơ bản đã dẫn đến sự gia tăng của cả lãi suất cố định và lãi suất biến đổi. Kết quả là, ngày càng có nhiều người không vượt qua được bài kiểm tra thế chấp và không thể mua nhà.
Sau đó, có vấn đề về cung và cầu, đặc biệt là ở các địa điểm nổi tiếng như Toronto, bao gồm Khu vực Greater Toronto xung quanh và Vancouver. Cho đến năm 2022, nhu cầu về nhà ở đã nhiều hơn so với khả năng cung cấp, dẫn đến các cuộc chiến đấu thầu và những lời đề nghị hấp dẫn.
